Εκτιμήσεις για περαιτέρω μικρή διόρθωση των τιμών της αγοράς ακινήτων για τα επόμενα τρίμηνα διατυπώνονται στην έκθεση του διοικητή της Τράπεζας της Ελλάδος (ΤτΕ) για το 2010.
Η ΤτΕ καταγράφει αναλυτικά τις εξελίξεις στην αγορά ακινήτων από την πλευρά τόσο της ζήτησης όσο και της προσφοράς, προχωρώντας σε συγκεκριμένες εκτιμήσεις για την προοπτική του κλάδου.
Όπως επισημαίνεται, η ανάκαμψη της αγοράς ακινήτων συνδέεται πλέον άμεσα με τη βελτίωση των προσδοκιών των νοικοκυριών και των επιχειρήσεων, τον περιορισμό της αβεβαιότητας, τη χρηματοδότηση της αγοράς από το τραπεζικό σύστημα, αλλά και τις γενικότερες προοπτικές αντιμετώπισης των προβλημάτων της οικονομίας.
Η ύπαρξη σαφών μηνυμάτων προς την κατεύθυνση της αποτελεσματικής αντιμετώπισης των δημοσιονομικών και διαρθρωτικών προβλημάτων της ελληνικής οικονομίας εκτιμάται ότι, εκτός των άλλων, θα συμβάλλει και στη γρήγορη αναθέρμανση της αγοράς ακινήτων.
Οι αρνητικές, πάντως, μεσοπρόθεσμες προσδοκίες, τόσο για την ίδια την αγορά ακινήτων όσο και για την ελληνική οικονομία γενικότερα, διαδραματίζουν αναμφίβολα σημαντικό ρόλο στη δυνατότητα ανάκαμψης της ελληνικής κτηματαγοράς.
Είναι χαρακτηριστικό ότι ο δείκτης επιχειρηματικών προσδοκιών του ΙΟΒΕ για τις κατασκευές μειώθηκε κατά 40,9% το πρώτο τρίμηνο του 2011, έναντι μείωσης κατά 27,4% το 2010 και 31,4% το 2009. Επίσης, σε ιδιαίτερα αρνητικά επίπεδα κινήθηκαν τον Μάρτιο του 2011 και οι εκτιμήσεις των επιχειρήσεων του κλάδου των κατασκευών για τις εργασίες τους σε σχέση με το προηγούμενο τρίμηνο.
Στο 4% ο μέσος ετήσιος ρυθμός μείωσης των τιμών των διαμερισμάτων
Από τις αρχές του 2009, ο ρυθμός μεταβολής των τιμών των κατοικιών στην Ελλάδα διαμορφώθηκε σε αρνητικά επίπεδα. Ειδικότερα, με βάση τα στοιχεία που συγκεντρώνονται στην ΤτΕ από τα πιστωτικά ιδρύματα, οι τιμές για το σύνολο των διαμερισμάτων (σε ονομαστικούς όρους) εκτιμάται ότι μειώθηκαν το 2010 με μέσο ετήσιο ρυθμό 4% (-1,8%, -4,7%, -4,1% και -5,7% το πρώτο, δεύτερο, τρίτο και τέταρτο τρίμηνο αντίστοιχα), έναντι μείωσης κατά 3,7% το 2009.
Στα πρώτα τρίμηνα της τρέχουσας κρίσης και έως το πρώτο τρίμηνο του 2010, η μείωση των τιμών ήταν μεγαλύτερη για τα παλαιά διαμερίσματα άνω των 5 ετών από ό,τι για τα νέα διαμερίσματα έως 5 ετών (2009: παλαιά -4,8%, νέα -2%).
Όπως επισημαίνεται στην έκθεση της ΤτΕ, αυτό φαίνεται να αντανακλά τη σχετικά μεγαλύτερη «ανθεκτικότητα» που επέδειξαν αρχικά οι τιμές των νεόδμητων διαμερισμάτων που διατίθενται προς πώληση από τους κατασκευαστές. Ωστόσο, η ανθεκτικότητα των τιμών των νέων διαμερισμάτων πιθανότατα διατηρήθηκε έως το πρώτο τρίμηνο του 2010, αλλά οι τιμές τους μειώθηκαν έκτοτε με ταχύτερο ρυθμό (-5,3%, -5% και -8,1% το β\’, γ\’ και δ\’ τρίμηνο του 2010 αντίστοιχα) από ό,τι οι τιμές των παλαιών διαμερισμάτων (-4,3%, -3,4% και -4,0% το β\’, γ\’ και δ\’ τρίμηνο αντίστοιχα).
Μεγαλύτερη μείωση τιμών στη Θεσσαλονίκη
Από την ανάλυση των στοιχείων κατά γεωγραφική περιοχή προκύπτει ότι η μείωση των τιμών των διαμερισμάτων για το σύνολο του 2010 ήταν μεγαλύτερη στη Θεσσαλονίκη (μέση ετήσια μεταβολή: -6,9%) και τις λοιπές ημιαστικές και αγροτικές κυρίως περιοχές (-4,8%), οι οποίες περιλαμβάνουν δευτερεύουσες ή εξοχικές κατοικίες, έναντι της Αθήνας (-2,8%) και των άλλων μεγάλων πόλεων.
Με βάση τα ανωτέρω στοιχεία, η ελληνική αγορά κατοικιών χαρακτηρίζεται από σχετική ανθεκτικότητα των τιμών, η οποία θα μπορούσε να αποδοθεί τόσο στα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά της (πολύ υψηλό ποσοστό ιδιοκατοίκησης που ξεπερνά το 80%, χαμηλή κινητικότητα ή συχνότητα μεταπώλησης των ακινήτων, υψηλό κόστος συναλλαγών, πολύ μικρός αριθμός αγοραπωλησιών σε σχέση με το διαθέσιμο απόθεμα κ.ά.) όσο και στην αυξημένη αβεβαιότητα και την έλλειψη εναλλακτικών επενδυτικών επιλογών κατά τη διάρκεια της τρέχουσας κρίσης.
Από την άλλη πλευρά, το συνολικό κόστος κατασκευής νέων κτηρίων και κυρίως των υλικών κατασκευής αυξανόταν ταχύτερα από τον πληθωρισμό την περίοδο 2004-2008 (μέση ετήσια μεταβολή συνολικού κόστους 4,1% και υλικών κατασκευής 5,1%). Παρά την ύφεση, το κόστος κατασκευής κατοικιών διατηρήθηκε σε υψηλά επίπεδα και το 2010 (αύξηση συνολικού κόστους κατά 1,8% και υλικών κατά 3,0%), δυσχεραίνοντας έτσι την περαιτέρω αποκλιμάκωση των τιμών τους.
Όπως αναφέρεται στην έκθεση της ΤτΕ, παρά τη σχετική ανθεκτικότητα των τιμών, εκτιμάται ότι η ελληνική κτηματαγορά δεν παρουσιάζει χαρακτηριστικά σημαντικής υπερτίμησης, δεδομένου ότι και ο λόγος του δείκτη τιμών των κατοικιών προς τον δείκτη των ενοικίων υποχώρησε σταδιακά τα τρία τελευταία έτη. Η μείωση του λόγου των τιμών των κατοικιών προς τα ενοίκια εκτιμάται ότι θα συνεχιστεί με συγκρατημένους ρυθμούς και τα αμέσως επόμενα τρίμηνα, λόγω της περαιτέρω μείωσης των τιμών των κατοικιών και της διατήρησης του ρυθμού μεταβολής του δείκτη τιμών των ενοικίων σε θετικά επίπεδα παρά την ελαφρά αποκλιμάκωσή του (ετήσιος ρυθμός μεταβολής 3,6% το 2009, 2,4% το 2010 και 1,6% το πρώτο δίμηνο του 2011.
Επιφυλακτικότητα χαρακτηρίζει τη ζήτηση
Σχετική επιφυλακτικότητα χαρακτηρίζει τη ζήτηση κατοικίας εκ μέρους των νοικοκυριών κατά την περίοδο της τρέχουσας κρίσης.
Η επιφυλακτική στάση των νοικοκυριών εκτιμάται, όπως αναφέρεται στην έκθεση του διοικητή, ότι συνδέεται κυρίως με την αυξημένη αβεβαιότητα για την απασχόληση και τα μελλοντικά τους εισοδήματα, η οποία επιτείνεται τους τελευταίους μήνες από την αύξηση της ανεργίας αλλά και την αβεβαιότητα, όσον αφορά στις γενικότερες προοπτικές της οικονομίας και την αντιμετώπιση των δημοσιονομικών και διαρθρωτικών προβλημάτων της.
Επιπλέον, οι αυξημένες προσδοκίες των νοικοκυριών για χαμηλότερα επίπεδα τιμών των κατοικιών στο μέλλον είναι πιθανόν να τα έχουν οδηγήσει σε αναβολή της απόφασης για αγορά κατοικίας.
Εξάλλου, η πιο προσεκτική και επιλεκτική στάση των τραπεζών, λόγω της κρίσης, όσον αφορά στη χορήγηση νέων στεγαστικών δανείων, εκτιμάται ότι έχει και αυτή συμβάλει στη μείωση της ζήτησης κατοικιών εκ μέρους των νοικοκυριών.
Ομοίως, η ελαφρά αύξηση που καταγράφεται στα επιτόκια των νέων στεγαστικών δανείων από τον Μάρτιο του 2010 και οι διαφαινόμενες ανοδικές τους τάσεις για τους επόμενους μήνες έχουν πιθανότατα αποθαρρύνει ακόμη περισσότερο τα νοικοκυριά από την ανάληψη πρωτοβουλιών για αγορά κατοικίας.
Επισημαίνεται, επίσης, ότι από την πλευρά της ζήτησης κατά την περίοδο της κρίσης καταγράφεται στροφή του αγοραστικού ενδιαφέροντος των νοικοκυριών προς οικιστικά ακίνητα μικρότερου εμβαδού, παλαιότερα και κυρίως μικρότερης αξίας.
zougla.gr