Nα σβήσει την «φωτιά» που θα άναβε ο νέος Φόρος Υπεραξίας Ακινήτων στους ιδιοκτήτες, οι οποίοι θα μεταπωλήσουν ακίνητο μετά την 1.1.2014, επιχειρεί το υπουργείο Οικονομικών, ελάχιστες μέρες πριν την επίσημη έναρξη εφαρμογής του μέτρου.

Με εφαρμοστική εγκύκλιο που ετοιμάζεται να εκδώσει μέσα στην εβδομάδα, το υπουργείο Οικονομικών θα δίνει ειδικές οδηγίες για τον υπολογισμό του νέου φόρου, με στόχο να μην ξεκινήσει με προβλήματα και αντιδράσεις τη νέα χρονιά.

Σύμφωνα με ασφαλείς πληροφορίες του newmoney.gr, με την εφαρμοστική εγκύκλιο που θα εκδοθεί το υπουργείο Οικονομικών ξεκαθαρίζει ότι δεν σκοπεύει να φορολογήσει τα ακίνητα με βάση τις εξωπραγματικά υψηλές αντικειμενικές τιμές που ισχύουν σήμερα.

Σύμφωνα με τις οδηγίες:

- Ο φόρος Υπεραξίας επιβάλλεται σε ακίνητα που μεταπωλούνται μετά την 1.1.2014, όποτε και αν αυτά αποκτήθηκαν. Υπενθυμίζεται ότι με τον ν.4110 (Ιανουάριος 2013) ο φόρος υπεραξίας θα επιβάλλετο μόνο για σπίτια που αποκτήθηκαν μετά την 1.1.2013 και μεταπωλούνταν στη συνέχεια. Ο νόμος αυτός δεν εφαρμόστηκε και αντικαταστάθηκε 5 μήνες μετά από τον ν.4172 (Ιούλιος 2013), που καταργούσε το κριτήριο του χρόνου αγοράς του ακινήτου από τον πωλητή.

- Ο φόρος Υπεραξίας υπολογίζεται ως η διαφορά ανάμεσα στην τιμή κτήσης και την τιμή πώλησης του ακινήτου από έναν ιδιοκτήτη. Διευκρινίζεται ότι ως τιμή κτήσης θα λαμβάνεται υπόψην η «χαμηλότερη» τιμή που αναγράφεται στα συμβόλαια. Αν το συμβόλαιο έγραφε ως αγοραία αξία υψηλότερη από την αντικειμενική, σαν τιμή κτήσης θεωρείται η αντικειμενική. Πρακτικά πάντως, επειδή σχεδόν όλα τα συμβόλαια στο παρελθόν ανέγραφαν σαν αξία την αντικειμενική που ορίζει η εφορία (ενώ τα επιπλέον χρήματα μέχρι την πραγματική της αγοράς αποκρύπτονταν) οι περισσότεροι ιδιοκτήτες που πωλούν ακίνητο θα πληρώσουν φόρο Υπεραξίας και για τα λεφτά που έδωσαν «κάτω από το τραπέζι» στον προκάτοχό του, ενώ οι ίδιοι τα πλήρωσαν και άλλος τα εισέπραξε «μαύρα» γλιτώνοντας φόρους εισοδήματος.

- Η «χαμηλότερη τιμή» θα λαμβάνεται υπόψην και στην πώληση του ακινήτου. Από το 2014, με βάση την εγκύκλιο, η εφορία θα δέχεται σαν τιμή πώλησης (για τον υπολογισμό της Υπεραξίας) την αξία που δηλώνει ο πωλητής στα συμβόλαια, έστω και αν είναι χαμηλότερη από την αντικειμενική. Η αντικειμενική που ορίζει η εφορία θα λαμβάνεται υπόψην για τον φόρο μεταβίβασης που πληρώνει ο αγοραστής και από 1.1.2014 μειώνεται σε 3%, αλλά όχι για τον σαν φόρος εισοδήματος για την Υπεραξία που προσπορίστηκε ο πωλητής.

Τι σημαίνουν όλα αυτά;

Για παράδειγμα:

Ένα σπίτι στο Παλαιό Φάληρο πουλήθηκε το 1996 για 30.000.000 δραχμές (ή περίπου 88.000 ευρώ) αλλά η αντικειμενική τιμή στο συμβόλαιο ήταν 20.000.000 δραχμές (περίπου 58.000 ευρώ), ο ιδιοκτήτης που το μεταπωλεί την 1.1.2014 για 100.000 ευρώ (λόγω κρίσης) αλλά με αντικειμενική αξία στο συμβόλαιο 175.000 ευρώ, που δεν έχουν μειωθεί.

Ο φόρος υπεραξίας που θα πληρώσει θα υπολογιστεί για Υπεραξία 42.000 ευρώ, επειδή οι «χαμηλότερες» τιμές στα συμβόλαια ήταν 100.000 ευρώ σήμερα και 58.000 ευρώ το 1996. Η εφορία δεν θα δέχεται όμως ότι το «κέρδος» του ήταν στην πραγματικότητα μόλις 12.000 ευρώ, όσο δηλαδή η διαφορά μεταξύ όσων πλήρωσε τότε και όσων εισπράττει σήμερα.

Λόγω της παλαιότητος, η φορολογητέα αξία θα «αποπληθωρίζεται» και θα μειώνεται κατά 27%. Έτσι ο φόρος θα υπολογιστεί με συντελεστή 15% (για αξία περίπου 30.660 ευρώ) στα 4.600 ευρώ.

Χωρίς την διευκρινιστική εγκύκλιο που θα ορίζει ως βάση υπολογισμού την «χαμηλότερη τιμή», ο ιδιοκτήτης θα κινδύνευε να πληρώσει φόρο για «κέρδος» έως 117.000 ευρώ (η διαφορά μεταξύ των αντικειμενικών αξιών που ήταν και τότε και τώρα πλασματικές).

Έτσι, επειδή λόγω παλαιότητος η φορολογητέα αξία «αποπληθωρίζεται» κατά 27%, ο φόρος θα έφτανε στα 11.500 ευρώ. Δηλαδή ο ιδιοκτήτης θα έδινε στο κράτος το 95% των 12.000 ευρώ που «κέρδισε» ή το 10% του συνόλου των χρημάτων που εισέπραξε.

Εφόσον πάντως ο ιδιοκτήτης δεν έχει πουλήσει άλλο ακίνητο πριν, μπορεί να μην πληρώσει φόρο Υπεραξίας, αλλά για μία και μοναδική φορά και εφόσον το ποσό δεν ξεπερνά τις 25.000 ευρώ.

Με βάση όμως το νόμο 4110/2013, που καθιέρωσε τον φόρο Υπεραξίας (αλλά ανατράπηκε τον Ιούλιο πριν εφαρμοστεί) ο εν λόγω ιδιοκτήτης δεν θα πλήρωνε καθόλου φόρο.

newmoney.gr