Νέα ήθη στις πωλήσεις ακινήτων, καθώς υπό προϋποθέσεις η Εφορία θα φορολογεί τα φυσικά πρόσωπα ως επιχειρήσεις όταν εκποιήσουν μαζεμένα πολλά ακίνητα. Βάζοντας, λοιπόν, νέους κανόνες, το υπουργείο Οικονομικών ανοίγει παράθυρο προκειμένου να γλιτώσουν από αναδρομικούς φόρους και πρόστιμα τα οποία επιβάλλουν αυθαίρετα ελεγκτές της Εφορίας τα δύο τελευταία χρόνια σε όσους έχουν ήδη πουλήσει σπίτια.

Με έναν νέο φορολογικό ορισμό που επιχειρεί να δώσει το οικονομικό επιτελείο, δεν θα φορολογεί πλέον σαν να ήταν επιχειρηματίες τους απλούς πολίτες που πωλούν ακίνητα, παρά μόνο στην περίπτωση που πουλήσουν τουλάχιστον τρία ή περισσότερα ακίνητα (σπίτια, οικόπεδα κ.λπ.) και σε σχετικά κοντινό χρονικό διάστημα, περίπου διετία ή τριετία. Παύει λοιπόν έτσι να θεωρείται αυτομάτως έμπορος οποιοσδήποτε πούλησε έστω και ένα ακίνητο χωρίς να πληρώσει φόρους και να τηρεί βιβλία εσόδων - εξόδων σαν να ήταν επιχείρηση.

Το μεγάλο αλαλούμ

Για την εφαρμογή του νέου καθεστώτος στις πωλήσεις ακινήτων το υπουργείο Οικονομικών ετοιμάζει διάταξη όπου θα ορίζεται ότι ο πωλητής θα πληρώνει φόρο υπεραξίας, εκτός αν το εισόδημα που προκύπτει από την υπεραξία της μεταβίβασης της ακίνητης περιουσίας συνιστά «εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα» - οπότε δεν θα φορολογείται ως φυσικό πρόσωπο, αλλά ως εταιρεία. Το πρόβλημα ήταν πως ο νόμος 4173/2013 όριζε ως επιχειρηματική δραστηριότητα ακόμα και «κάθε μεμονωμένη ή συμπτωματική» συναλλαγή πώλησης ακινήτου.

Με μια απλή πώληση δηλαδή κάθε ιδιοκτήτης θα θεωρούνταν επιχείρηση και όχι φυσικό πρόσωπο. Ετσι ο φόρος υπεραξίας δεν θα εφαρμοζόταν ποτέ, αφού όποιος πουλούσε ακίνητο έπρεπε να θεωρείται αυτομάτως και εταιρεία!

Ο νέος ορισμός, σύμφωνα με τις πληροφορίες, θα καθιστά πιο δίκαιο και λειτουργικό τον νέο φόρο υπεραξίας και εμμέσως θα ερμηνεύει διατάξεις του παρελθόντος που παρέμεναν ασαφείς και γι’ αυτό τον λόγο είχαν παρατηρηθεί φαινόμενα αυθαιρεσίας, φέρνοντας σε δεινή θέση τους φορολογουμένους. Πριν από έναν μήνα το «business stories» έφερε στο προσκήνιο το απίστευτο αλαλούμ που έχει προκύψει στους ελέγχους του ΣΔΟΕ και των ΔΟΥ, με συνέπεια η Εφορία να επιβάλλει αναδρομικά φόρους και πρόστιμα έως 50% της αξίας πώλησης σε όσους έβρισκαν κατά τον φορολογικό έλεγχο ότι στο παρελθόν είχαν πουλήσει ακίνητο. Από άγνοια ή και με άνωθεν εντολές, εφοριακοί υπάλληλοι εφάρμοζαν αναδρομικά άσχετο νόμο (Ν. 2398/94) που δεν αφορά όμως στα φυσικά πρόσωπα (μισθωτούς, συνταξιούχους) και έτσι έστηναν στο απόσπασμα όσους πούλησαν σπίτι και δεν φορολογήθηκαν σαν εταιρείες!

Ηδη χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων που για διάφορους λόγους μπαίνουν στο στόχαστρο αναδρομικών ελέγχων (λίστες με ελεύθερους επαγγελματίες, ιδιοκτήτες ακινήτων, δικαιούχοι εμβασμάτων κ.λπ.) έχουν βρεθεί μπλεγμένοι γιατί, ενώ είχαν πουλήσει έστω και ένα μόλις ακίνητο, η Εφορία τούς ελέγχει αν δήλωσαν το ποσό αυτό προκειμένου να φορολογηθούν.

Οι φορομπήχτες ελεγκτές επικαλούνται το άρθρο 28 του νόμου 2398/94, όπου υπάρχει μια ασαφής διατύπωση που ορίζει ως εμπορική και κάθε πράξη «μεμονωμένη ή συμπτωματική με σκοπό το κέρδος». Αυτό όμως αφορά στις επιχειρήσεις και όλα τα προηγούμενα χρόνια ουδείς πολίτης εφάρμοζε τέτοιο κανόνα, που ήταν κρυμμένος σε άσχετες με τον υπόχρεο διατάξεις. Ολοι δήλωναν τα έσοδα στο Ε1 μόνο για να καλύψουν το «πόθεν έσχες» και όχι για να φορολογηθούν.

Τι αλλάζει με τη νέα εγκύκλιο

Η υφιστάμενη νομοθεσία (άρθρο 28 του Ν.2398 του 1994) όριζε ότι «επιχείρηση αποτελεί και μεμονωμένη ή συμπτωματική πράξη που αποβλέπει στην επίτευξη κέρδους, καθώς και η πώληση μέσα σε δύο χρόνια από την απόκτηση εξ επαχθούς αιτίας εδαφικών εκτάσεων που βρίσκονται εκτός σχεδίου πόλεως και έχουν μεγάλη αξία». Αυτή η διάταξη προϋπήρχε εδώ και 60 χρόνια, αλλά αναφέρεται αποκλειστικά σε εταιρείες. Από υπερβάλλοντα ζήλο, όμως, οι ελεγκτές εφάρμοζαν τη διάταξη κατά τους ελέγχους που έκαναν σε φυσικά πρόσωπα, ακόμα και σε συνταξιούχους.

Βασιζόμενοι σε αυτό, λοιπόν, οι ελεγκτές ράβουν κουστούμι για όλους όσοι δεν δήλωσαν τα έσοδα από πώληση ακινήτων, σαν να ήταν κέρδος επιχείρησης, με σκοπό να φορολογηθούν με 40%-45%. Για την «παράλειψη» αυτή, τους επιβάλλουν επιπλέον και πρόστιμα επειδή δεν δήλωσαν έναρξη εργασιών και δεν τηρούσαν βιβλία εσόδων - εξόδων, με αποτέλεσμα να βρεθούν να χρωστούν το 50% όσων εισέπραξαν μαζί με τις προσαυξήσεις.

Η εγκύκλιος θα ξεκαθαρίζει όμως ότι στην πράξη ως επιχειρηματική δραστηριότητα θα θεωρείται όταν συμπληρωθούν τουλάχιστον τρεις συναλλαγές ακινήτων και άνω, οι οποίες πραγματοποιούνται εντός μιας διετίας. Αν και αφορά στον νέο φόρο υπεραξίας, αυτό αποτελεί βάση για να αντιμετωπίσει κάποιος τον ελεγκτή που τον εξομοιώνει αυθαίρετα με εταιρεία.

Με τα δεδομένα αυτά, για να θεωρηθεί κάποιος «επαγγελματίας των πωλήσεων» θα πρέπει να έχει πραγματοποιήσει τουλάχιστον τρεις πωλήσεις ακινήτων και θα ελέγχεται η συχνότητα ή και η επαγγελματική δραστηριότητα που ασκεί ώστε να μην καλύπτει ως προσωπικές τις επαγγελματικές πωλήσεις του (π.χ. εργολάβοι - κατασκευαστές κ.λπ.).

Του Κωστή Πλάντζου/newmoney.gr