Mακροχρόνιοι παράγοντες της εξέλιξης τιμών των ακινήτων είναι κυρίως η αύξηση του διαθέσιμου εισοδήματος νοικοκυριών. Συγκεκριμένα όταν αυξάνεται το εισόδημα των κατοίκων μιας χώρας , αυξάνεται και η εξυπηρέτηση στεγαστικών δανείων και η ζήτηση για νέες κατοικίες. Οι σταδιακές δημογραφικές μεταβολές πχ σχετικό μέγεθος των γηραιότερων και των νεότερων γενεών, πληθυσμός, ηλικιακή δομή, τάση για δημιουργία νοικοκυριών, μετανάστευση επηρεάζουν την εξέλιξη των τιμών.

Τα μόνιμα χαρακτηριστικά φορολογικού συστήματος που ενθαρρύνουν την ιδιοκατοίκηση. Aντίθετα ξαφνικές μεταβολές στη δημοσιονομική πολιτική και το μη-επαρκές θεσμικό πλαίσιο της αγοράς ακινήτων προκαλούν υπερβολικές διακυμάνσεις των τιμών των ακινήτων. Το μέσο επίπεδο επιτοκίων (σχετιζόμενο με την εξέλιξη του πληθωρισμού), διαμορφώνει το κόστος χρηματοδότησης. Τέλος η διαθεσιμότητα και το κόστος της γης για βελτίωση της ποιότητας του υφιστάμενου αποθέματος κατοικιών, επηρεάζει την προσφορά κατοικιών.

Βραχυχρόνιοι παράγοντες που σχετίζονται με τοπικά ή εθνικά χαρακτηριστικά και διαφοροποιούν τη δυναμική των τιμών, όπως η διάρκεια περιόδων σχεδιασμού και κατασκευής. Οι συνθήκες χορήγησης στεγαστικών δανείων, το κόστος συναλλαγής, δηλ. επίπεδο φορολόγησης ΦΠΑ, τέλη, φόροι που επηρεάζουν τις συνθήκες ρευστότητας της αγοράς κατοικίας. Τέλος η αβεβαιότητα μετά από περιόδους μεγάλων διακυμάνσεων τιμών κάνει τους επενδυτές ακινήτων επιφυλακτικούς στις επενδύσεις τους, λόγω εγγενούς αδυναμίας αναστροφής τέτοιου είδους επενδύσεων.

Στην ελληνική αγορά ακινήτων η πτώση των τιμών κατοικιών την περίοδο της τρέχουσας κρίσης 2008-2013 άγγιξε το 34% (στοιχεία ΤτΕ). Σύμφωνα με τον οίκο αξιολόγησης Fitch Ratings, οι τιμές των κατοικιών στην Ελλάδα αναμένεται να πέσουν κατά 11% το 2014.

Ο οίκος αξιολόγησης Fitch άλλαξε τις εκτιμήσεις του σχετικά με τη μείωση των τιμών των ακινήτων στην Ελλάδα εξαιτίας της βαθιάς ύφεσης που πλήττει τη χώρα και την αβεβαιότητα εξαιτίας των αλλαγών στην φορολογία των ακινήτων εντός του 2013. Ειδικότερα, η μείωση των τιμών των κατοικιών στην Ελλάδα την περίοδο 2008-2014 θα αγγίξει το ποσοστό του 45%, αντί για 42% που ήταν η αρχική εκτίμηση του οίκου Fitch.

Η μερική απελευθέρωση των πλειστηριασμών, η μονιμοποίηση του φόρου επί του συνόλου της ακίνητης περιουσίας, αλλά και η χορήγηση στεγαστικών δανείων με το σταγονόμετρο συνηγορούν υπέρ του ότι το 2014 αποτελεί μια χρονιά πιέσεων για την κτηματαγορά.

Ο οίκος αξιολόγησης Fitch διατηρεί εξάλλου το επίπεδο της συχνότητας κατάσχεσης (foreclosure frequency) στο 40-60% για δάνεια τα οποία έχουν υποστεί αναδιάρθρωση, εκτιμώντας πως οι δανειζόμενοι που έχουν αντιμετωπίσει προβλήματα στην εξυπηρέτηση των δανείων τους και έχουν για το λόγο αυτό προχωρήσει σε αναδιάρθρωση είναι πιο ευάλωτοι σε απρόβλεπτες οικονομικές εξελίξεις. Για τις ελληνικές τράπεζες η αναδιάρθρωση δανείων είναι η κύρια μέθοδος αντιμετώπισης των καθυστερούμενων δανείων, εφόσον ισχύει η αναστολή κατασχέσεων το 2014.

Ακόμη εκτιμάται ότι η πτώση στις τιμές των ακινήτων δημιουργεί ορισμένες ευκαιρίες, καθώς πολλοί είναι εκείνοι που αναγκάζονται να πουλήσουν κάποιο ή κάποια από τα ακίνητά τους σε πολύ χαμηλή τιμή, προκειμένου να μην επιβαρύνονται από την υψηλή φορολογία, το κόστος διατήρησης ή να καλύψουν άλλες οικονομικές υποχρεώσεις. Παρόλα αυτά η προστασία που δίνεται στην πλειονότητα των δανειοληπτών, αλλά και οι επιλεκτικές τοποθετήσεις στην ελληνική κτηματαγορά από funds του εξωτερικού δείχνουν ότι δεν αναμένεται μεγαλύτερη «βουτιά» στις εμπορικές τιμές.


ΜΙΧΑΛΗΣ ΣΤΑΘΟΠΟΥΛΟΣ
Ηλεκτρονικός Μηχανικός - MBA