Με μία 17σέλιδη εγκύκλιο η ΓΓΔΕ Κατερίνα Σαββαΐδου, προσπαθεί να δώσει διευκρινήσεις σχετικά με τον υπολογισμό του φόρου υπεραξίας κατά τις μεταβιβάσεις ακινήτων.

Πονοκέφαλο προκαλεί το ιδιοκτησιακό καθεστώς οικοπέδων και αγροτεμαχίων, κυρίως στην Περιφέρεια, ενώ πρόβλημα στον υπολογισμο προκύπτει και στα αυθαίρετα που έχουν τακτοποιηθει. Τιμή κτήσης λαμβάνεται η τιμή κτήσης της γης, κάτι που σημαίνει πολύ απλά ότι στην περίπτωση πώλησης η υπεραξία και ο φόρος θα είναι ιδιαίτερα υψηλα.

Η απόφαση έρχεται να απαντήσει σε μία σειρά ερωτήσεων όπως σε περίπτωση νομικών και πραγματικών μεταβολών επί ακινήτου μεταξύ του χρόνου κτήσης και του χρόνου πώλησης (π.χ. αποπεράτωση ημιτελούς κτίσματος, ένταξη αγροτεμαχίου εντός οικισμού κ.λπ.), ή περίπτωση διάσπασης πλήρους κυριότητας ή συνένωσης ψιλής κυριότητας-επικαρπίας τι συμβαίνει.

Επίσης δίνονται διευκρινίσεις για το τι γίνεται σε περίπτωση μεταβίβασης κληρονομιαίου ακινήτου ή δικαιώματος για το οποίο έχει συσταθεί καταπίστευμα, σε περίπτωση ενιαίου δηλωθέντος τιμήματος αγοράς για περισσότερες αυτοτελείς ιδιοκτησίες, σε περίπτωση διαδοχικού χρόνου κτήσης του μεταβιβαζόμενου δικαιώματος, στην περίπτωση διακράτησης του ακινήτου και εφαρμογής της έκπτωσης των 25.000 ευρώ ανά ακίνητο καθώς και σε ειδικές περιπτώσεις (π.χ. ανέγερση με αυτεπιστασία, αντιπαροχή, πολεοδομική τακτοποίηση αυθαιρέτου, χρησικτησία κ.λπ.).

Τι γίνεται στην περίπτωση κατά την οποία για το μεταβιβαζόμενο ακίνητο προβλεπόταν συγκεκριμένη χρήση του ως νομίμως υφιστάμενου κτιρίου και, στη συνέχεια, η χρήση αυτή μεταβλήθηκε, καθ' οιονδήποτε τρόπο, μετά την έκδοση οικοδομικής άδειας αλλαγής χρήσης, η μεταβολή αυτή είναι αδιάφορη για τον προσδιορισμό τόσο του χρόνου όσο και της τιμής κτήσης (π.χ. το μεταβιβαζόμενο ακίνητο ήταν κατοικία κατά την απόκτησή του ενώ, κατά την πώλησή του, έχει μετατραπεί σε επαγγελματικό χώρο).

Τι συμβαίνει στην περίπτωση που το ακίνητο έχει αποκτηθεί με οποιαδήποτε αιτία, αγροτεμάχιο ή οικόπεδο και στη συνέχεια έγινε απομείωση τετραγωνικών μέτρων λόγω γενόμενης απαλλοτρίωσης, η τιμή κτήσης του μεταβιβαζόμενου ακινήτου μειώνεται με την αναλογούσα αξία κτήσης των απομειούμενων τμ και ο χρόνος κτήσης λαμβάνεται σύμφωνα με την παρ. 3 του αρ.41 του ν 4172/2013.

Παράδειγμα: Το 2003 ο Α μεταβιβάζει με γονική παροχή την ψιλή κυριότητα (8/10) στον Β ενός αγροτεμαχίου 8.000 τμ παρακρατώντας την επικαρπία και η αξία της ψιλής κυριότητας
προσδιορίζεται στο ποσό των 30.000€ . Ο Α πέθανε το 2010. Ήδη η έκταση το αγρού απομειώθηκε σε 5.000 τμ. Χρόνος κτήσης είναι το 2003 όταν αποκτήθηκε το 75% του μεταβιβαζόμενου
ακινήτου και η τιμή κτήσης υπολογίζεται ως εξής:

Η πλήρης κυριότητα μετά το θάνατο του επικαρπωτή γίνεται 37.500€ (30.000 * 10/8) 37.500* 5.000τμ / 8.000τμ =23.437,50€

Για την πολεοδομική τακτοποίηση εξ ολοκλήρου αυθαίρετης κατασκευής, σύμφωνα με την εγκύκλιο, δυνάμει ενός συμβολαίου του έτους 1993 αγοράστηκε κατά ψιλή κυριότητα (8/10 ) ένα οικόπεδο 97 τμ με αυθαίρετη οικία 28 τμ με παρακράτηση επικαρπίας. Το 2010 έγινε συνένωση της επικαρπίας με το θάνατο της επικαρπώτριας. Κατόπιν έγινε τακτοποίηση του άνω κτίσματος με το ν.4178/2013 με χρόνο ανέγερσης, όπως αυτό πιστοποιείται από το μηχανικό στην αίτηση τακτοποίησης, από 1991 έως 1993. Επίσης έγινε τακτοποίηση δύο αποθηκών 10 τμ η κάθε μια, ανεγερθέντων μεταγενέστερα της ως άνω μεταβίβασης.

Σήμερα το ακίνητο πωλείται κατά πλήρη κυριότητα και δεν συντρέχει περίπτωση φόρου υπεραξίας (εκτός πεδίου εφαρμογής).

Αν όμως στο ανωτέρω παράδειγμα ο χρόνος ανέγερσης, όπως πιστοποιείται από το μηχανικό στην αίτηση τακτοποίησης του κτίσματος ήταν το 1995, τότε χρόνος κτήσης λαμβάνεται το 1995 και ως τιμή κτήσης λαμβάνεται η αξία του συμβολαίου με προσαύξηση 20%.

Σε περίπτωση μεταβίβασης ακινήτου που προήλθε μετά από συνένωση αυτοτελών κατοικιών που αποκτήθηκαν σε διαφορετικούς χρόνους, ως χρόνος κτήσης λαμβάνεται ο χρόνος απόκτησης του 75% τουλάχιστον της επιφάνειας του ακινήτου που μεταβιβάζεται και η τιμή κτήσης προσδιορίζεται ως το άθροισμα των τιμών κτήσης των αυτοτελών κατοικιών.

Σε περίπτωση μεταβίβασης ακινήτου κτηθέντος από διανομή, ως τιμή κτήσης λαμβάνεται η δηλωθείσα αξία, όπως αυτή προκύπτει στο συμβόλαιο διανομής ή η φορολογητέα αξία, αν δεν προκύπτει δηλωθείσα αξία. Ως χρόνος κτήσης λαμβάνεται ο χρόνος της σύνταξης του συμβολαίου διανομής εκτός των περιπτώσεων που η διανομή δεν επιφέρει καμιάς μορφής μεταβίβαση εμπράγματου δικαιώματος (δεν συντελείται μεταβίβαση).

Σε περίπτωση διάσπασης της πλήρους κυριότητας σε ψιλή κυριότητα και επικαρπία και πώλησης, στη συνέχεια, ταυτόχρονα από τον ψιλό κύριο και τον επικαρπωτή του ακινήτου, τόσο ο χρόνος όσο και η αξία κτήσης, καθορίζονται με βάση το χρόνο της διάσπασης.

Παράδειγμα: Το 2000 ο Α μεταβιβάζει με γονική παροχή την ψιλή κυριότητα (7/10) ακάλυπτου οικοπέδου στο γιο του Β παρακρατώντας ο ίδιος την επικαρπία (3/10). Το 2002 εκδίδεται άδεια ανέγερσης κτίσματος. Το 2014 πωλείται το οικόπεδο μετά του κτίσματος από τον επικαρπωτή και τον ψιλό κύριο. Χρόνος κτήσης είναι το 2007 (παρ. 3 άρθρου 41 παρέλευση 5ετίας από τον χρόνο έκδοσης άδειας ανέγερσης). Η τιμή κτήσης των μεταβιβαζόμενων δικαιωμάτων θα υπολογιστεί, σύμφωνα με την περίπτωση γ' της παρ.2 του άρθρου 41, δηλαδή με τη χρήση του Δείκτη Τιμών Κατοικιών.

Σχετικά με την υποβολή δηλώσεων υπολογισμού φόρου υπεραξίας από μεταβίβαση ακίνητης περιουσίας και απόδοσης του φόρου Ειδικά για το μεταβατικό διάστημα της χειρόγραφης υποβολής των δηλώσεων του Εντύπου Ε41 δίδονται οι ακόλουθες διευκρινίσεις:

α) Όπως ορίζει η ΠΟΛ.1121/25.4.2014 Απόφαση του Γενικού Γραμματέα Δημοσίων Εσόδων, αν με το ίδιο συμβόλαιο μεταβιβάζονται περισσότερα εμπράγματα δικαιώματα από έναν ή περισσότερους
πωλητές, τότε κάθε πωλητής υποβάλλει μία δήλωση (Ε41).

β) Εάν μεταβιβάζονται περισσότερα εμπράγματα δικαιώματα από τον πωλητή και στο έντυπο της δήλωσης δεν επαρκεί ο χώρος για την αναγραφή αυτών στα πεδία που έχουν καθορισθεί, τότε επισυνάπτεται από τον φορολογούμενο και δεύτερο έντυπο με την επισήμανση ότι αφορά την ίδια δήλωση φόρου υπεραξίας (δεν θα αναγράφεται άλλος αριθμός δήλωσης).

γ) Εάν μεταβιβάζεται ενιαία οικοδομή η οποία δεν έχει υπαχθεί στις διατάξεις του ν.3741/1929 ή του ν.δ. 1024/1971, στο έντυπο της δήλωσης αναγράφονται όλοι οι ΑΤΑΚ που αφορούν το ακίνητο.

δ) Εφιστούμε την προσοχή στους φορολογουμένους και τους συμβολαιογράφους όσον αφορά τις διατάξεις περί επιχειρηματικής δραστηριότητας και επιχειρηματικής συναλλαγής, κατά το άρθρο 21 του ν. 4172/2013.

Διαβάστε αναλυτικά όλη την εγκύκλιο εδώ

newmoney.gr