Φρένο στους ιδιοκτήτες ακινήτων που βρίσκονται εκτός οικισμού, να κτίσουν, βάζει η τροποποίηση νομοθετικού άρθρου που ουσιαστικά αφαιρεί το δικαίωμα δόμησης στις εκτός σχεδίου περιοχές και απαξιώνει τα ακίνητα αυτά που μέχρι σήμερα ήταν οικοδομήσιμα κατά ένα μικρό ποσοστό του εμβαδού τους. Αποτέλεσμα της εξέλιξης αυτής θα είναι η κατακόρυφη πτώση της τιμής των οικοπέδων αφού δεν θα μπορούν να είναι οικοδομήσιμα. Το μέτρο αυτό θα πλήξει εκατοντάδες ιδιοκτήτες οικοπέδων στην Κρήτη καθώς είναι τεράστιο το ποσοστό των περιοχών που βρίσκονται εκτός οικισμού.

Οι επιπτώσεις δεν θα γίνουν αισθητές μόνο στους ιδιοκτήτες ακινήτων που δεν θα μπορούν να οικοδομήσουν κατοικία αλλά και στους επαγγελματίες που δεν θα μπορούν να αναπτύξουν διαστηριότητα σε περιοχές εκτός σχεδίου. Έτσι όπως αναφέρεται, η μοναδική δραστηριότητα που επιτρέπεται θα είναι αποκλειστικά η αγροτική.

Συγκεκριμένα:

Άρθρο 50 του νομοσχεδίου 

1. Οι παράγραφοι 11 (α) και (β) του άρθρου 51 του ν.4178/2013 καταργούνται. 
ΥΠΑΡΧΟΥΣΑ ΔΙΑΤΑΞΗ 11. α) Επιτρέπεται, κατά παρέκκλιση από κάθε άλλη διάταξη η χορήγηση έγκρισης δόμησης και άδειας δόμησης σε ακίνητα εντός εκτάσεων Αγροτικής Γης Υψηλής Παραγωγικότητας εφόσον αυτά έχουν πρόσωπο σε εθνικές, επαρχιακές και δημοτικές οδούς ή και βρίσκονται εντός αποστάσεως διακοσίων (200) μέτρων από τον άξονα εθνικών, επαρχιακών οδών και εκατόν πενήντα (150) μέτρων από τον άξονα των δημοτικών οδών. Η έγκριση δόμησης και η άδεια δόμησης σε περιπτώσεις χαρακτηρισμού περιοχής ως γη υψηλής παραγωγικότητας με την έγκριση Γ.Π.Σ. ή Ζ.Ο.Ε. χορηγείται σύμφωνα με τις χρήσεις γης και του όρους δόμησης που ίσχυαν πριν την έκδοση αυτών και μόνο επί ακινήτων που έχουν πρόσωπο σε εθνικές και επαρχιακές οδούς ή και βρίσκονται εντός αποστάσεως διακοσίων (200) μέτρων για τον άξονα αυτών, κατά τα ανωτέρω. Η παρούσα παράγραφος έχει εφαρμογή έως την έκδοση της προβλεπόμενης της σχετικής κοινής υπουργικής απόφασης της παρ. 2 του άρθρου 56 του ν.2637/1998, β) Διοικητικές Πράξεις οι οποίες έχουν εκδοθεί σε ακίνητα εντός εκτάσεων Αγροτικής Γης Υψηλής Παραγωγικότητας μέχρι και τη δημοσίευση του παρόντος, σύμφωνα με τα παραπάνω είναι έγκυρες και ισχυρές εφόσον δεν ακυρώθηκαν με αμετάκλητη δικαστική απόφαση. Στα παραπάνω ακίνητα, επιτρέπεται η χορήγηση έγκρισης δόμησης και άδειας δόμησης για επέκταση, τροποποίηση ή εκσυγχρονισμό κτιρίων και εγκαταστάσεων καθώς και η ανανέωση περιβαλλοντικών όρων. β. Διοικητικές Πράξεις οι οποίες έχουν εκδοθεί σε ακίνητα εντός εκτάσεων Αγροτικής Γης Υψηλής Παραγωγικότητας μέχρι τη δημοσίευση του παρόντος, σύμφωνα με τα παραπάνω είναι έγκυρες και ισχυρές εφόσον δεν ακυρώθηκαν με αμετάκλητη δικαστική απόφαση. Στα παραπάνω ακίνητα, επιτρέπεται, κατά παρέκκλιση από κάθε άλλη διάταξη, η χορήγηση έγκρισης δόμησης και άδειας δόμησης για επέκταση, τροποποίηση ή εκσυγχρονισμό κτιρίων και εγκαταστάσεων, καθώς και η ανανέωση περιβαλλοντικών όρων. 

2. Στο άρθρο 51 του ν.4178/2013 προστίθεται παράγραφος 11, ως εξής : 
ΠΡΟΤΕΙΝΟΜΕΝΗ ΔΙΑΤΑΞΗ 11. Νομίμως εκδοθείσες διοικητικές πράξεις οι οποίες έχουν εκδοθεί μέχρι τη δημοσίευση του παρόντος σε ακίνητα εντός εκτάσεων Αγροτικής Γης Υψηλής Παραγωγικότητας με πρόσωπο σε εθνικές, επαρχιακές και δημοτικές οδούς ή και βρίσκονται εντός αποστάσεως διακοσίων (200) μέτρων από τον άξονα εθνικών, επαρχιακών οδών και εκατόν πενήντα (150) μέτρων από τον άξονα δημοτικών οδών, εξακολουθούν να ισχύουν και μετά τη δημοσίευση του παρόντος. Στα παραπάνω ακίνητα δεν επιτρέπεται η ανανέωση έγκρισης δόμησης και άδειας δόμησης στην περίπτωση που η αρχική δεν έχει υλοποιηθεί. Στα ήδη υφιστάμενα κτίρια επιτρέπεται ο εκσυγχρονισμός τους, καθώς και η λήψη και ανανέωση περιβαλλοντικών όρων, αδειών λειτουργίας και αδειών εγκατάστασης, όπου απαιτούνται σύμφωνα με την κείμενη νομοθεσία. Ενδεχόμενη αλλαγή χρήσης και έκδοση νέας έγκρισης δόμησης και άδειας δόμησης για τα εν λόγω ακίνητα μετά τη δημοσίευση του παρόντος, λαμβάνει χώρα, κατόπιν γνωμοδότησης της Περιφερειακής Επιτροπής Χωροταξίας και Περιβάλλοντος (ΠΕΧΩΠ) της οικείας Διεύθυνσης Αγροτικής Οικονομίας και Κτηνιατρικής (ΔΑΟΚ), αποκλειστικά προς το σκοπό υλοποίησης Αγροτικής Δραστηριότητας, όπως αυτή ορίζεται στο άρθρο 2 παρ. 1 του ν.3874/2010, όπως ισχύει, καθώς και μεταποίησης αγροτικών προϊόντων. Αιτήσεις έκδοσης αδειών έγκρισης και αδειών δόμησης που έχουν κατατεθεί νομίμως με πλήρη φάκελο δικαιολογητικών μέχρι τη δημοσίευση του παρόντος, εξετάζονται βάσει των καταργούμενων διατάξεων ύστερα από υπεύθυνη δήλωση του αιτούντος. 

AITΙΟΛΟΓΙΚΗ ΕΚΘΕΣΗ Όπως προκύπτει από τις ανωτέρω διατάξεις, με τον παρόντα νόμο δίδεται σε γόνιμα εδάφη με τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά που διαθέτουν, ήτοι αυξημένη ικανότητα για την παραγωγή ανταγωνιστικών και ποιοτικών αγροτικών προϊόντων, η δυνατότητα άδειας δόμησης και η συνακόλουθη αλλαγή χρήσης από αυτήν που προβλέπεται για τη Γεωργική Γη Υψηλής Παραγωγικότητας. Δυνατότητα που βρίσκεται σε σαφή αντιδιαστολή με την προωθούμενη χωροταξική πολιτική του Υπουργείο Αγροτικής Ανάπτυξης και Τροφίμων, σύμφωνα με την οποία η ΓΓΥΠ θα πρέπει να τυγχάνει διαφύλαξης, διατήρησης και προστασίας όπου και αν βρίσκεται αυτή. Προς αυτή την κατεύθυνση, δηλ. για την προστασία της Γεωργικής Γης Υψηλής Παραγωγικότητας από αλλαγή χρήσης, έχει θεσπιστεί ένα σύνολο νομικών διατάξεων και σχετικές αποφάσεις του ΣτΕ (πχ. Ε' Τμήμα Απόφαση 3698/2000) οι οποίες ωστόσο καταστρατηγούνται από την εφαρμογή των ανωτέρω ρυθμίσεων. Επιπλέον, η αποσπασματική αυτή ρύθμιση που επιτρέπει - κατά παρέκκλιση από κάθε άλλη διάταξη τον αυθαίρετο αποκλεισμό από τον χαρακτηρισμό εκείνης της γεωργικής γης που κείται εκατέρωθεν του πρωτεύοντος και δευτερεύοντος οδικού δικτύου δεν συνεπάγεται μόνο την προώθηση της παρόδιας, γραμμικής ανάπτυξης και την αλλοίωση του αγροτικού τοπίου αλλά κυρίως, τη συνακόλουθη απαξίωση της γεωργικής δραστηριότητας που συνδέεται με την αναμονή κάρπωσης υπεραξιών από τη δυνητική αλλαγή στη χρήση της γης. Στο πλαίσιο αυτό, το παρόν σχέδιο ρύθμισης με το οποίο καταργούνται οι παράγραφοι 11 (α και β) του άρθρου 51 του ν.4178/2013 (ΦΕΚ 174Α) συντείνει στην προστασία, διατήρηση και διαφύλαξη του μη ανανεώσιμου και συνταγματικά κατοχυρωμένου φυσικού πόρου της Γεωργικής Γης Υψηλής Παραγωγικότητας ο οποίος αποτελεί κοινωνικό αγαθό με σημαντική συμβολή στην οικονομική ανάπτυξη και παραγωγική ανασυγκρότηση της Χώρας. Τέλος, η προτεινόμενη ρύθμιση εντάσσεται στο πλαίσιο της προστασίας του φυσικού περιβάλλοντος της παρ.1 του Άρθρου 24 του Συντάγματος. 

ΠΕΡΙΛΗΠΤΙΚΗ ΑΝΑΦΟΡΑ ΕΚΘΕΣΗΣ ΤΟ ΠΕΡΙΕΧΟΜΕΝΟ ΤΗΣ ΠΡΩΤΗΣ ΑΞΙΟΛΟΓΟΥΜΕΝΗΣ ΡΥΘΜΙΣΗΣ : 

Το παρόν σχέδιο ρύθμισης με το οποίο καταργούνται οι παράγραφοι 11 (α και β) του Άρθρου 51 του ν.4178/2013 (ΦΕΚ 174Α) συμβάλει στην προστασία, διατήρηση και διαφύλαξη του μη ανανεώσιμου και Συνταγματικά κατοχυρωμένου φυσικού πόρου της Γεωργικής Γης Υψηλής Παραγωγικότητας ο οποίος αποτελεί κοινωνικό αγαθό μεγάλης σπουδαιότητας για την Οικονομία και τη Βιώσιμη Ανάπτυξη της Χώρας. Επιπλέον απομακρύνει τον κίνδυνο γραμμικής οικιστικής ανάπτυξης και αναπτυξιακής μονομέρειας κατά μήκος του οδικού δικτύου (εθνικού ,επαρχιακού, δημοτικού). 

1. Αναγκαιότητα 1.1. Προστασία της Γεωργικής Γης Υψηλής Παραγωγικότητας από αλλαγή χρήσης και αποτροπή μετατροπής της σε οικιστική περιοχή. 

2.Καταλληλότητα 2.1. Παρόμοιο πρόβλημα στην Ελλάδα παρουσιάστηκε το 2005 με την παρ.23(α) του Άρθρου 20 του ν.3399/2005 (ΦΕΚ 255Α) η οποία προέβλεπε τη μη υπαγωγή στον καθορισμό των γεωγραφικών ορίων της Γεωργικής Γης Υψηλής Παραγωγικότητας εκείνης της γης που κείται εκατέρωθεν του άξονα των εθνικών οδών και σε βάθος μέχρι εξακοσίων μέτρων. Το εν λόγω πρόβλημα επιλύθηκε με την νομοθετική ρύθμιση της παρ.4 του Άρθρου 31 του ν.3937/2011 (ΦΕΚ 60Α) με την οποία καταργήθηκε η παρ.23(α) του Άρθρου 20 του ν.3399/2005 (ΦΕΚ 255Α) απομακρύνοντας, σύμφωνα με την αιτιολογική έκθεση, τον κίνδυνο γραμμικής οικιστικής ανάπτυξης. 

3.Συνέπειες στην Οικονομία 3.1 Η θέση σε ισχύ της προτεινόμενης ρύθμισης προασπίζει την αγροτική δραστηριότητα , προωθεί την Αγροτικής Οικονομία και ενισχύει τον πρωτογενή τομέα ο οποίος αποτελεί βασικό πυλώνα της Εθνικής Οικονομίας της Χώρας. 3.2. Πιθανές αρνητικές συνέπειες σε ήδη υπάρχουσες εγκαταστάσεις οι οποίες οικοδομήθηκαν σύμφωνα με τις διατάξεις των παραγράφων 11 (α και β) του Άρθρου 51 του ν.4178/2013 (ΦΕΚ 174Α) δύναται να αντιμετωπιστούν με σχετική μεταβατική ρύθμιση. 

4.Συνέπειες στην κοινωνία και στους πολίτες Ο αγροτικός τομέας είναι μία σημαντική οικονομική και παραγωγική δραστηριότητα. Η διατήρηση και αξιοποίηση των εύφορων γεωργικών εκτάσεων (αγροτική γη υψηλής παραγωγικότητας) αποτελεί βασικό παράγοντα συγκράτησης κυρίως του νεώτερου ηλικιακά ανθρώπινου δυναμικού στη ύπαιθρο και ενασχόληση με τον πρωτογενή τομέα της Χώρας, γεγονός που προάγει την απασχόληση και δημιουργεί πηγή εισοδήματος. Γενικά η αποδοτική χρήση των διαθέσιμων Φυσικών πόρων στους οποίους συμπεριλαμβάνεται και το έδαφος, ικανοποιεί τις ανάγκες της τοπικής κοινωνίας και συμβάλει στη διατήρηση και συνοχή του κοινωνικού ιστού. 

5. Συνέπειες στο Φυσικό και πολιτιστικό περιβάλλον Διατήρηση των ποσοτικών και ποιοτικών χαρακτηριστικών της Γεωργικής Γης Υψηλής Παραγωγικότητας και εξοικονόμηση του σημαντικού αυτού φυσικού πόρου που δέχεται συνεχείς πιέσεις από εξωαγροτικές δραστηριότητες. 

6. Συνέπειες στη Δημόσια Διοίκηση και την απονομή της Δικαιοσύνης 

7.Νομιμότητα Η προτεινόμενη ρύθμιση εντάσσεται στο πλαίσιο της προστασίας του Φυσικού περιβάλλοντος της παρ.1 του Άρθρου 24 του Συντάγματος. Σχετικές νομολογίες του ΣτΕ (Απόφαση 3698/2000, Τμήμα Ε' σύμφωνα με την οποία «φυσικό περιβάλλον εμπίπτον στην προστασία του άρθρου 24 παρ.1 του Συντάγματος αποτελούν όχι μόνον τα φυσικά οικοσυστήματα αλλά και τα τεχνητά, ιδίως δε η γεωργική γη της οποίας η διατήρηση και ορθή διαχείριση, είναι ουσιώδης όρος της βιωσίμου αναπτύξεως, ως αποτελούσα την αναντικατάστατον βάσιν του ανθρωπογενούς παραγωγικού συστήματος. Υπό την έννοιαν δε αυτήν η Agenda 21 επιβάλλει την καταγραφήν και συστηματικήν διαχείρισιν της γεωργικής γης, απαγορεύει την υποβάθμισίν της και συνιστά την ανάκτησίν της. Ταύτα ισχύουν κατά μείζονα λόγον προκειμένου περί κατ' εξοχήν της γεωργικής γης υψηλής παραγωγικότητας, της οποίας η κατ' αρχήν διατήρηση και προστασία είναι συνταγματικώς επιβεβλημένη ... πρέπει να προστατεύεται και να διατηρείται η γεωργική γη υψηλής παραγωγικότητας η διαφύλαξη της οποίας εξυπηρετεί επιπλέον και αναπτυξιακούς στόχους, αποκλειομένης κατ' αρχήν της οικιστικής εκμεταλλεύσεως αυτής» Π.Ν αρ.2303/1998, Τμήμα Ε' σύμφωνα με το οποίο «ως γη υψηλής παραγωγικότητας νοείται μείζων εδαφική έκταση η οποία είτε λόγω ιδιοσυστασίας του εδάφους είτε λόγω των γενομένων επενδύσεων για τη βελτίωση των όρων της γεωργικής εκμεταλλεύσεως παρουσιάζει αναλογική υψηλή απόδοση σε παραγόμενα προϊόντα, ως εκ της οποίας επιβάλλεται, χάριν του συμφέροντος της εθvικής οικονομίας, η διατήρηση της ως γεωργικής γης και ο αποκλεισμός χρησιμοποιήσεώς της ως περιοχής οικιστικής (πρΒλ.Σ.Ε.1088/1988, 53541995). 

8. Αρμοδιότητα Συναρμόδιο Υπουργείο για το σχεδιασμό και προώθηση της προτεινόμενης ρύθμισης είναι το Υπουργείο Αγροτικής Ανάπτυξης και Τροφίμων αρμοδιότητα του οποίου βάσει του Άρθρου 5, παρ.Γ.2.Β.ιι του Π.Δ.107/2014 (ΦΕΚ 174Α) είναι η «λήψη μέτρων και η δημιουργία του απαραίτητου θεσμικού πλαισίου για την προστασία της Γεωργικής Γης Υψηλής Παραγωγικότητας από ανεξέλεγκτη αλλαγή χρήσης». 

9.Τήρηση Νομοτεχνικών Κανόνων και Κωδικοποίηση 9.2. Η προτεινόμενη ρύθμιση καταργεί τις παραγράφους 11 (α και β) του Άρθρου 51 του ν.4178/2013 (ΦΕΚ 174Α). 9.4. Με την προτεινόμενη ρύθμιση επηρεάζεται έμμεσα η ισχύς των παρ.37.α και β του Άρθρου 28 του ν.4280/2014 (ΦΕΚ 159Α)"