Η βραχυχρόνια μίσθωση μπορεί να αποτελέσει ευκαιρία για ανάπτυξη στον τομέα των ακινήτων

Σαν Φρανσίσκο, Οκτώβριος του 2007. Δύο φίλοι αδυνατούν να πληρώσουν το ενοίκιο του διαμερίσματός τους και αποφασίζουν να εκμεταλλευτούν το διεθνές συνέδριο που διεξάγεται στην περιοχή τους, για να καλύψουν το μίσθωμα. Προσφέρουν διαμονή σε φουσκωτά στρώματα και σπιτικό πρωινό. Δίχως να γνωρίζουν εκείνη τη στιγμή την εξέλιξη, κατάφεραν λίγους μήνες αργότερα να δημιουργήσουν την πιο επιτυχημένη πλατφόρμα βραχυχρόνιας μίσθωσης, την ιστοσελίδα Airbnb (AirbedandBreakfast).

Στην Ελλάδα το φαινόμενο ανθεί τα τελευταία τρία χρόνια με αποκορύφωμα το 2018, δημιουργώντας, όπως αποδεικνύεται από την έρευνα του Αθηναϊκού-Μακεδονικού Πρακτορείου Ειδήσεων, ευκαιρίες αλλά και προβλήματα στον τομέα των ακινήτων.

Ο χάρτης των ακινήτων βραχυχρόνιας μίσθωσης σε όλη τη χώρα σύμφωνα με έρευνα του ΚΕΠΕ

Περισσότερα από 126.000 καταλύματα είχαν διατεθεί για βραχυχρόνια μίσθωση, μέχρι το 2018, μέσα από διάφορες πλατφόρμες, σύμφωνα με όσα αναφέρει μελέτη που εκπόνησε το Κέντρο Προγραμματισμού και Οικονομικών Ερευνών (ΚΕΠΕ) με τίτλο: Εξελίξεις στη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων στην Ελλάδα».

Η μελέτη βασίστηκε σε στοιχεία της διεθνούς βάσης δεδομένων AirDNA, η οποία καταγράφει τις δραστηριότητες βραχυχρόνιας μίσθωσης ακινήτων μέσω της Airbnb, της μεγαλύτερης από τις διεθνείς πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης.

Όπως αναφέρεται, οι Περιφέρειες Αττικής, Νοτίου Αιγαίου και Κρήτης φαίνεται να διαθέτουν τον μεγαλύτερο αριθμό καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης κατά τη διάρκεια όλης της περιόδου, καθώς συγκεντρώνουν πάνω από το 60% του συνολικού αριθμού των αναρτήσεων αντίστοιχων καταλυμάτων (από 76,5% το 2012 έως 61,6% το 2018).

Ακολουθούν τρεις ακόμα Περιφέρειες, η Κεντρική Μακεδονία, τα Ιόνια Νησιά και η Πελοπόννησος, στις οποίες ο αριθμός των καταλυμάτων συνολικά κυμαινόταν από 13,9% του συνολικού αριθμού το 2011 έως 26,3% το 2018.

 Στο τέλος, μάλιστα, του πρώτου εξαμήνου του 2018, σε καθεμία από τις έξι προαναφερθείσες Περιφέρειες βρίσκονταν αναρτημένα πάνω από 5.000 καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης (κυμαίνονταν από 6.474 στην Πελοπόννησο έως 30.184 στην Αττική), συγκεντρώνοντας το 87,9% της αντίστοιχης δραστηριότητας.

Σημαντικά χαμηλότερη είναι η συμμετοχή των υπόλοιπων επτά Περιφερειών, καθώς ο αριθμός των καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης που δραστηριοποιούνταν σε αυτές, στο τέλος του πρώτου εξαμήνου του 2018, ανερχόταν αθροιστικά στο 12,1% του συνολικού αριθμού, ενώ τα αντίστοιχα καταλύματα κυμαίνονταν από 196 στη Δυτική Μακεδονία έως 3.880 στη Θεσσαλία.

Κατανομή των ενεργών καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης ανά περιφέρεια

Οι έξι Περιφέρειες με τον μεγαλύτερο αριθμό καταλυμάτων διαθέτουν συνολικά ποσοστό της τάξης του 87,5% των ενεργών καταλυμάτων κατά τη διάρκεια όλων των μηνών, με τον συνολικό αριθμό των ενεργών καταλυμάτων τους να κυμαίνεται από 40.944 τον Φεβρουάριο έως 69.213 τον Ιούνιο. Στις υπόλοιπες επτά Περιφέρειες ο συνολικός αριθμός καταλυμάτων κυμαίνεται από 5.834 τον Φεβρουάριο έως 9.974 τον Ιούνιο και το αντίστοιχο ποσοστό στο σύνολο των ενεργών καταλυμάτων ανέρχεται στο 12,5%.

Η εξέλιξη του αριθμού των ενεργών καταλυμάτων μεταξύ Ιανουαρίου και Ιουνίου του 2018 φαίνεται να αντανακλά κατά κύριο λόγο την εποχικότητα της συγκεκριμένης δραστηριότητας, ενώ συνδέεται παράλληλα με τη συνεχιζόμενη αυξητική τάση στον αριθμό των δραστηριοποιούμενων στην αγορά. Μείωση στον συνολικό αριθμό των ενεργών καταλυμάτων παρατηρείται τον Φεβρουάριο σε σχέση με τον Ιανουάριο, ενώ αυξήσεις σημειώνονται σε όλους τους επόμενους μήνες.

Αντίστοιχες είναι οι εξελίξεις σε όλες σχεδόν τις Περιφέρειες, με εξαίρεση τη Δυτική Ελλάδα, τη Μακεδονία, τη Στερεά Ελλάδα και την Πελοπόννησο, οι οποίες παρουσιάζουν αύξηση σε όλους τους μήνες, οι δύο πρώτες μικρή αύξηση τον Φεβρουάριο σε σχέση με τον Ιανουάριο (5,9% και 5,3%, αντίστοιχα) και οι δύο επόμενες οριακή αύξηση (0,7% και 0,5%, αντίστοιχα). Η αύξηση του αριθμού των καταλυμάτων μεταξύ Ιουνίου και Ιανουαρίου στο σύνολο της χώρας ανέρχεται στο 66,5%, με το σύνολο των ενεργών καταλυμάτων να αυξάνεται από 47.558 τον Ιανουάριο σε 79.187 τον Ιούνιο (αρχές του καλοκαιριού).

Όπως ήταν αναμενόμενο με βάση την εποχικότητα της τουριστικής κίνησης στους κατεξοχήν θερινούς προορισμούς, οι νησιωτικές περιφέρειες παρουσιάζουν μεγάλες αυξήσεις, οι οποίες ανέρχονται στο 123,4% στα Ιόνια Νησιά, στο 99,1% στο Νότιο Αιγαίο και στο 73,6% στην Κρήτη (περιφέρειες με υψηλή δραστηριότητα) και άνω του 150% στο Βόρειο Αιγαίο (περιφέρεια με χαμηλότερη συμμετοχή).

Στην κατηγορία των Περιφερειών με χαμηλότερη δραστηριότητα, υψηλή αύξηση εμφανίζει η Ανατολική Μακεδονία και Θράκη (111,7%). Οι χαμηλότερες αυξήσεις σημειώνονται στη Δυτική Μακεδονία (21,1%) και στην Αττική (28,2%), με αποτέλεσμα το προβάδισμα της Αττικής ως προς τον αριθμό ενεργών καταλυμάτων τον Ιανουάριο (12.376) να αντικαθίσταται από προβάδισμα των νησιών του Νοτίου Αιγαίου τον Ιούνιο (16.821).

Οι προαναφερθείσες εξελίξεις είχαν ως αποτέλεσμα μια διαφοροποιημένη εικόνα της κατανομής των ενεργών καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης μεταξύ των Περιφερειών τον χειμώνα σε σχέση με τον πρώτο μήνα του καλοκαιριού. Ενδεικτικά, σημαντική μείωση του μεριδίου της τον Ιούνιο σε σχέση με τον Ιανουάριο εμφανίζει η Αττική (σε 20,0% από 26,0%), ενώ σημαντική αύξηση μεριδίων παρουσιάζουν αντίστοιχα το Νότιο Αιγαίο (σε 21,2% από 17,8%), τα Ιόνια Νησιά (σε 11,7% από 8,7%) και η Κρήτη (σε 18,5% από 17,7%). Η διαφοροποίηση μεταξύ θερινής και χειμερινής σεζόν πιθανόν να εμφανίζεται εντονότερη με την ενσωμάτωση στοιχείων που αναμένεται να δημοσιευθούν για τους υπόλοιπους καλοκαιρινούς μήνες.

Η βραχυχρόνια μίσθωση εκτίναξε τις τιμές των μακροχρόνιων ενοικιάσεων

Πολλοί είναι αυτοί που υποστηρίζουν ότι η ανάπτυξη των βραχυχρόνιων μισθώσεων έχει προκαλέσει σημαντικές αυξήσεις στις τιμές των ακινήτων αλλά και ελλείψεις στη διάθεση διαμερισμάτων για μακροχρόνια μίσθωση. «Έχουν αυξηθεί τα σπίτια στη βραχυχρόνια και έχουν μειωθεί στη μακροχρόνια μίσθωση, με αποτέλεσμα ο κόσμος να ψάχνει και να μη βρίσκει. Οι τιμές ενοικίασης έχουν αυξηθεί συγκριτικά με πριν από τρία χρόνια, ακόμα και κατά 100%, διπλασιάζοντας έτσι τις τιμές. Μια γκαρσονιέρα με ενοίκιο 250 ευρώ, έχει φτάσει τα 400-500 ευρώ», αναφέρει περιγράφοντας την κατάσταση που έχει διαμορφωθεί ο διαχειριστής ακινήτων βραχυχρόνιας μίσθωσης στη Θεσσαλονίκη, Ανδρέας Λούγκας.

Η Ελένη Τσότσου είναι φοιτήτρια της νομικής σχολής του ΑΠΘ και τον τελευταίο χρόνο αναζητά σπίτι δίχως αποτέλεσμα. Όπως λέει, η βραχυχρόνια μίσθωση έχει αλλάξει δραματικά τις συνθήκες στην ενοικίαση διαμερισμάτων στο κέντρο της Θεσσαλονίκης. «Καταρχάς, δεν υπάρχουν πλέον σπίτια για ενοικίαση, όλα έχουν γίνει Αirbnb και όσα υπάρχουν είναι πάρα πολύ ακριβά. Έχουν ανεβεί πάρα πολύ τα ενοίκια, το Airbnb έχει κατακλύσει τον κόσμο και εγώ που ψάχνω σπίτι βρίσκω σε τιμές που ξεπερνούν τα 400-450 ευρώ, για ένα μικρό σπιτάκι, για μια γκαρσονιέρα» επισημαίνει μιλώντας στο ΑΠΕ-ΜΠΕ.

«Στην Αθήνα που υπάρχει το μετρό, μπορεί κάποιος να μένει και 20 χιλιόμετρα μακριά και να είναι γρήγορα στη δουλειά του, στη Θεσσαλονίκη αυτό δεν γίνεται. Είναι δραματική η κατάσταση για τους μισθωτούς, δεν μπορεί να δίνει 400 ευρώ όταν παίρνει 650 ευρώ» σχολιάζει ο κ. Μανομενίδης.

Πράγματι στην Αθήνα σε περιοχές γύρω από το κέντρο της πόλης η κατάσταση με την βραχυχρόνια ενοικίαση έχει φέρει τα πάνω κάτω στην αγορά ενοικίασης.

Η Μαρία Μπότση μέχρι τώρα ενοικίαζε στο Κουκάκι, περιοχή όπου πλέον τα περισσότερα διαμερίσματα προσφέρονται για βραχυχρόνια μίσθωση. Έτσι αυτή και ο σύντροφός της ενημερώθηκαν πως θα πρέπει να φύγουν από το σπίτι καθώς οι ιδιοκτήτες του θέλουν να το εντάξουν σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης.

 «Μας ενημέρωσαν τον περασμένο Σεπτέμβριο ότι θα πρέπει να φύγουμε από το σπίτι. Από τότε ψάχνουμε», είπε στο ΑΠΕ-ΜΠΕ η κ. Μπότση και πρόσθεσε: «Δυστυχώς εξαιτίας το ότι εγώ και ο σύντροφός μου εργαζόμαστε στις γύρω περιοχές, αλλά και για άλλους οικογενειακούς λόγους δεν μπορούμε να φύγουμε πιο περιφερειακά. Είμαστε αναγκασμένοι να ψάχνουμε σπίτι σε περιοχές γύρω από το Κουκάκι και δεν υπάρχει τίποτα. Αν βρούμε κάτι είναι ιδιαίτερα ακριβό, αλλά και πάλι όλο και κάποιος άλλος απελπισμένος θα προσφέρει παραπάνω και εμείς μένουμε χωρίς σπίτι».

Όπως συμπλήρωσε η κ. Μπότση στο ΑΠΕ-ΜΠΕ σε Κουκάκι, Ζωγράφο, Βύρωνα, Νέα Σμύρνη, Άγιο Δημήτριο, Δάφνη «δεν υπάρχει τίποτα».

Από την πλευρά του ο πρόεδρος Μεσιτών Ακινήτων Πιστοποιημένων Πραγματογνωμόνων Ελλάδας, Νίκος Μανομενίδης περιγράφει τη βραχυχρόνια μίσθωση ως ένα «Ελ Ντοράντο». «Όλοι ψάχνουν τον χρυσό, όλοι προσπαθούν από κάπου να πιαστούν. Στο «Ελ Ντοράντο», χρυσό δεν βρήκαν στο τέλος. Θέλω να πω ότι είναι κάτι που φαντάζει πως είναι ελκυστικό, ότι θα δώσει κέρδη, αλλά θεωρώ πως σε κάποια φάση η αγορά θα ισορροπήσει», αναφέρει στο ΑΠΕ-ΜΠΕ.

Ο κ. Μανομενίδης διευκρινίζει ότι, «μπορεί να ακούγεται ότι ένα διαμέρισμα των 300 ευρώ αποδίδει 600 ευρώ, αλλά μέσα σε αυτά τα 600 ευρώ έχει και δουλειά. Όσο ένα μέλος της οικογένειας ήταν άνεργο και πήγαινε να καθαρίζει το διαμέρισμα, ήταν ένα εισόδημα που δεν είχαν, όταν όμως αυτό το μέλος βρει δουλειά δεν θα πηγαίνει να καθαρίζει. Θεωρώ ότι είτε οι ιδιοκτήτες θα τα δώσουν σε εταιρίες διαχείρισης, είτε θα τα επιστρέψουν στη μακροχρόνια μίσθωση» και προσθέτει πως «σήμερα που μιλάμε στην πλατφόρμα της Αirbnb είναι 1.769 σπίτια στη Θεσσαλονίκη. Είναι μια περίοδος η οποία δεν έχει ιδιαίτερη τουριστική ζήτηση και έτσι αρκετά από αυτά είναι εκτός πλατφόρμας. Το μέγιστο που έχει πιάσει είναι 2.250 σπίτια».

«Μας διακρίνει η υπερβολή και ξαφνικά όλοι ανακαλύψαμε την Αμερική», δήλωσε σχολιάζοντας στο ΑΠΕ-ΜΠΕ την αύξηση των βραχυχρόνιων μισθώσεων, ο πρόεδρος της Ένωσης Ιδιοκτητών Ακινήτων Θεσσαλονίκης, Κωνσταντίνος Χαϊδούτης. Ό ίδιος για τις αυξήσεις στα ενοίκια των διαμερισμάτων, είπε πως, «είναι σίγουρο ότι οι τιμές όλο το προηγούμενο διάστημα ήταν καθηλωμένες, λόγω της οικονομικής κρίσης. Αυτή τη στιγμή μέσα στη λογική της απεξάρτησης από τις μνημονικές υποχρεώσεις, υπάρχει η ψυχολογία ότι βελτιώνεται η εικόνα στην αγορά και όλοι επιδιώκουν να προβούν σε διορθωτικές τιμές στα μηνιαία μισθώματα».

ΑΠΕ