Σημαντικές επιβαρύνσεις για χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων, κρύβει το σχέδιο της κυβέρνησης για το νέο σύστημα υπολογισμού των αντικειμενικών τιμών που θα βασίζεται στη βάση δεδομένων της Τραπέζης της Ελλάδος (ΤτΕ).
Εφόσον το υπουργείο Οικονομικών υιοθετήσει τελικά την πρόταση που ετέθη στο πλαίσιο του κοινωνικού διαλόγου για την εξίσωση των τιμών της Εφορίας με αυτές που διατηρεί η ΤτΕ, τότε προοιωνίζονται εξωπραγματικές αυξήσεις στις αντικειμενικές.
Τα στοιχεία του «bankingnews» δείχνουν ότι το ποσοστό αυτής της αύξησης μπορεί σε ορισμένες περιπτώσεις να φθάσει ακόμη και το 80% (!) και η οποία υπό τις παρούσες συνθήκες χαρακτηρίζεται «εγκληματική» από τους ανθρώπους της αγοράς. Και αυτό γιατί μία νέα άνοδος στις τιμές των ακινήτων θα είναι ισοπεδωτική για την αγορά αφού διασφαλίζει την παραμονή στην ύφεση και την οδηγεί σε μεγαλύτερη καθίζηση.
Σύμφωνα με κτηματομεσιτικά γραφεία σήμερα καταγράφεται σημαντική πτώση στις αγοραίες τιμές που κατά περίπτωση φθάνουν ακόμη και το 40%. Παρόλα αυτά η καταγραφή της ΤτΕ «δείχνει» πως ακόμη και έτσι παραμένουν και πάλι σε επίπεδα πολύ χαμηλότερα των αντικειμενικών, με αποτέλεσμα δημιουργείται «παράθυρο» για μεγάλες αυξήσεις.
Μια τέτοια εξέλιξη θα σήμαινε ότι σε περιοχές όπως το Ελληνικό, η Νέα Σμύρνη, το Παλαιό Φάληρο, ο Διόνυσος, η Πεντέλη, η Δροσιά, η Κηφισιά κ.α. όπου η μείωση των τιμών την τελευταία τετραετία είναι χαμηλότερη του 10%, οι αντικειμενικές κατά πάσα βεβαιότητα θα αυξηθούν σημαντικά, κατά περίπου 30%.
Ειδικά σε περιοχές όμως που τα προηγούμενα θεωρούνταν ευπαθείς ή προβληματικές και αντιμετωπίζονταν με \”ευαισθησία\” από τις αρμόδιες Επιτροπές Τιμών ακινήτων του υπουργείου Οικονομικών (επειδή πχ επλήγησαν πρόσφατα από σεισμούς, εγκληματικότητα κλπ) οι αυξήσεις θα φτάσουν ή και θα ξεπεράσουν τις πραγματικές, οδηγώντας σχεδόν σε διπλασιασμό τους με αυξήσεις 80% ή και περισσότερο.
Μικρή πτώση των αντικειμενικών τιμών ίσως υπάρξει μόνο σε περιοχές που υποβαθμίστηκαν τα τελευταία χρόνια, λόγω κυρίως της κάμψης της εμπορικότητας την οποία γνώρισαν (στο κέντρο της Αθήνας και της Θεσσαλονίκης, στη Γλυφάδα κλπ).
Λόγω όμως της καθίζησης της καταναλωτικής ζήτησης και της δυστοκίας στις χορηγήσεις νέων στεγαστικών δανείων, οι τιμές της ΤτΕ όπως ενημερώνονται από τις συμβάσεις στεγαστικών δανείων από τις εμπορικές τράπεζες, δεν έχουν ακόμα ενσωματώσει πλήρως την πραγματικά μεγάλη μείωση στις εμπορικές τιμές,.
Σε κάθε περίπτωση, η άνοδος των αντικειμενικών τιμών στις κατοικίες θα επιφέρει μπαράζ πρόσθετων επιβαρύνσεων σε φόρους και τέλη που βαρύνουν τα ακίνητα και υπολογίζονται με βάση τις αντικειμενικές. Αναλογικά θα αυξηθούν το έκτακτο τέλος ακινήτων, το ΤΑΠ, ο φόρος μεταβίβασης, οι φόροι κληρονομιών, δωρεών και γονικών παροχών, τέλη και δικαιώματα που καταβάλλονται σε δικηγόρους, συμβολαιογράφους και τα έξοδα υποθηκοφυλακείου. Οι νέες αυτές αυξήσεις θα φέρουν έτσι το τελικό πλήγμα στην ήδη ημιθανή κτηματαγορά.
Ακόμα και αν τελικώς καταργηθούν ή συγχωνευθούν οι φόροι επί ακινήτων σε δύο ή τρεις μόνο, όπως προτείνεται στην Επιτροπή φορολογικής μεταρρύθμισης, επί της ουσίας δεν θα υπάρξει ελάφρυνση για τους ιδιοκτήτες ακινήτων, αφού το αποτέλεσμα για τα έσοδα του κράτους πρέπει να μην είναι αρνητικό λόγω του Μνημονίου.
Να σημειωθεί ότι οι φόροι στην περιουσία αυξάνουν για το 2012 κατά 217,6% ή κατά 2,45 δις. ευρώ και προέρχονται κυρίως από την επιβολή του ειδικού τέλους ακινήτων και την αύξηση των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων.
Προβλέπονται να φθάσουν για το 2012 στα 3,58 δις. ευρώ από 1,12 δις, ευρώ που εισέρρευσαν πέρυσι στα κρατικά ταμεία.
Ωστόσο, μελετάται η αύξηση των αντικειμενικών τιμών να συνοδευτεί από μεγάλη μείωση των συντελεστών του φόρου μεταβίβασης ακινήτων προκειμένου να μην πληγεί ακόμη περισσότερο η οικοδομική δραστηριότητα.
Σημειώνεται ότι ο φόρος μεταβίβασης υπολογίζεται σήμερα με συντελεστή 8-10% επί της αναγραφόμενης στο συμβόλαιο αξίας του ακινήτου και μελετάται να καθιερωθεί πιο προοδευτική φορολόγηση με συντελεστή που θα ξεκινά από το 5%.
Τράπεζα τιμών
Αμέσως μετά τις εκλογές η νέα κυβέρνηση θα κληθεί να αποφασίσει αν θα υιοθετήσει το νέο σύστημα υπολογισμού των αντικειμενικών, που θα προσδιορίζονται πλέον με «πιλότο» τη βάση δεδομένων της Τράπεζας της Ελλάδος. Στόχος του υπουργείου Οικονομικών με την αξιοποίηση αυτού του αρχείου είναι να δημιουργηθεί μία «τράπεζα τιμών» στην οποία θα καταχωρούνται οι εμπορικές αξίες των ακινήτων (κατοικίες, επαγγελματικά ακίνητα, καταστήματα, οικόπεδα, αγροτεμάχια) της χώρας.
Η βάση δεδομένων της ΤτΕ ενημερώνεται ανά τακτά χρονικά διαστήματα για τις μεταβολές που επέρχονται στις τιμές των ακινήτων . Η ενημέρωση γίνεται σήμερα από τις εμπορικές τράπεζες μέσω των δανείων για την στεγαστική πίστη που χορηγούν σε καταναλωτές.
«Αν και οι τράπεζες δύσκολα εκταμιεύουν σήμερα δάνεια εντούτοις το αρχείο της ΤτΕ παραμένει πολύ καλά ενημερωμένο», επισημαίνει παράγοντας του υπουργείου Οικονομικών. Και αυτό γιατί «τροφοδοτείται» με στοιχεία από άλλους πιστοποιημένους φορείς της αγοράς. Όπως είναι τα μεσιτικά γραφεία, οι εταιρίες Real Estate , η Ομοσπονδία των κατασκευαστών ακινήτων.
Κάθε τράπεζα όταν δέχεται μια αίτηση για τη χορήγηση ενός στεγαστικού δανείου προχωρά στην εκτίμηση της αξίας του ακινήτου. Η εκτίμηση γίνεται από ειδικό εκτιμητή, ο οποίος είναι συνήθως μηχανικός. Η εκτίμηση αφορά στην εμπορική αξία της κατοικίας. Βάσει αυτής της αξίας δίνεται και η έγκριση για την εκταμίευση του δανείου.
Με βάση αυτά τα στοιχεία έχει δημιουργηθεί μια αξιόπιστη βάση δεδομένων για τις εμπορικές τιμές των ακινήτων ανά περιοχή. Τα στοιχεία αυτά συλλέγονται από το στατιστικό τμήμα της Τράπεζας της Ελλάδος και με βάση αυτά γίνονται εκτιμήσεις για την ακριβή πορεία των τιμών των ακινήτων.
Με τον τρόπο αυτό στο υπουργείο Οικονομικών θα προσπαθήσουν να φτιάξουν μία «Τράπεζα τιμών» για τα ακίνητα με βάση τις πραγματικές τιμές για τα γραφεία, τα καταστήματα, τα οικόπεδα, τα αγροτεμάχια .Για ένα ορισμένο χρονικό διάστημα στο υπουργείο Οικονομικών εξετάζουν να δέχονται αυτές τις τιμές μειωμένες κατά 10 – 15%, μέχρι ότου «ζεσταθεί» η κτηματαγορά η οποία είναι «νεκρωμένη» εδώ και αρκετό χρονικό διάστημα. Αυτό βέβαια θα εξαρτηθεί από τους εισπρακτικούς στόχους του Μνημονίου.
bankingnews.gr