Η προετοιμασία για την πρώτη τιτλοποίηση εσόδων από ακίνητα του Δημοσίου ύψους 350 εκατ. ευρώ, που αναμένεται να γίνει τον Ιούλιο, έχει ήδη ξεκινήσει. Στελέχη του ΤΑΙΠΕΔ ξεκαθαρίζουν ότι τουλάχιστον στην πρώτη φάση οι προσδοκίες θα πρέπει να είναι χαμηλές. Τούτο γιατί στον τομέα των ακινήτων πρακτικά το Δημόσιο θα προσπαθεί να προεισπράξει έσοδα που σήμερα δεν υπάρχουν.
Στις κλασικές τιτλοποιήσεις μελλοντικών εσόδων ο εκδότης (εταιρεία ή κράτος) προεισπράττει μελλοντικά έσοδα για 10 ή 20 χρόνια με βάση τα κάποια χρήματα που έχουν εισρεύσει και θα συνεχίσουν να εισρέουν στο ταμείο του.
Στην περίπτωση των ελληνικών δημοσίων ακινήτων η απόδοση σήμερα τείνει στο μηδέν. Με εξαίρεση τα μεγάλα ακίνητα του Δημοσίου τα οποία έχουν παραχωρηθεί ή πρόκειται να παραχωρηθούν σε ιδιώτες (κτήριο IBC, Κασσιόπη και σύντομα ο Αστέρας και το Ελληνικό), στην παρούσα φάση δεν μπορεί κανείς να προεξοφλήσει ικανοποιητική απόδοση από τα δημόσια ακίνητα.
Στις άμεσες προτεραιότητες των στελεχών του Ταμείου είναι να απευθυνθούν στην αγορά και να πείσουν ότι το «καλάθι» των ακινήτων που θα παρουσιάσουν μπορεί άμεσα ή με μικρές επενδύσεις να φέρει έσοδα.
Αυτά τα -μελλοντικά- έσοδα θα είναι η βάση των τίτλων που θα εκδοθούν. Αρνητικά στην έκδοση αναμένεται να επιδράσει και η σχετική αβεβαιότητα που υπάρχει ακόμη για την πορεία της ελληνικής οικονομίας.
Ολα αυτά αναμένεται να μεταφραστούν πρακτικά σε μια εξαιρετικά υψηλή απόδοση -τουλάχιστον για την πρώτη έκδοση-, η οποία μπορεί να αποτυπωθεί σε ένα κουπόνι ίσως και μεγαλύτερο του 10%.
Αυτός είναι και ο λόγος για τον οποίο το ποσό που θα ζητήσει το Ταμείο δεν θα ξεπερνά τα 350 εκατ. ευρώ. Στόχος του Ταμείου είναι οι επόμενες εκδόσεις που θα γίνουν στη συνέχεια να έχουν όλο και καλύτερα επιτόκια. Προϋπόθεση και σε αυτό θα είναι μαζί με τις εκδόσεις να προχωρά και ένα πρόγραμμα αξιοποίησης της δημόσιας ακίνητης περιουσίας που θα μπορεί να εμφανίσει έσοδα τα οποία θα προεισπράττονται.
Βάση της σκέψης για την τιτλοποίηση είναι ότι η πώληση ακινήτων είναι εξαιρετικά χρονοβόρα, με δεδομένο ότι η έλλειψη κτηματολογίου απαιτεί σε κάθε περίπτωση τον ορισμό των χρήσεων γης και ορισμό πολεοδομικών κανόνων. Αυτό χωρίς να περιλάβει κανείς και τα προβλήματα των καταπατήσεων και αμφισβητήσεων ή διεκδικήσεων που προκύπτουν στις περισσότερες των περιπτώσεων.
Σε πολιτικό επίπεδο, η προείπσραξη των εσόδων εκτιμάται ότι θα επιταχύνει τη δημοσιονομική εξυγίανση και θα κλείσει συντομότερα τον κύκλο του μνημονίου για την ελληνική οικονομία. Με το σκεπτικό αυτό άλλωστε δόθηκε, ένα χρόνο πριν, η εντολή από τον υπουργό Οικονομικών για την εξέταση του ενδεχομένου τιτλοποίησης ακινήτων.
Ο κύκλος της προείσπραξης μελλοντικών εσόδων, όμως, δεν εξαντλείται στο τομέα των ακινήτων. Από το ΤΑΙΠΕΔ αφήνουν να εννοηθεί ότι μπορεί να χρησιμοποιηθεί και σε άλλα περιουσιακά στοιχεία του Δημοσίου, τα οποία αποφέρουν σταθερά αυξανόμενα έσοδα. Μία τέτοια λύση εξετάζεται και για το Διεθνές Αεροδρόμιο Αθηνών «Ελευθέριος Βενιζέλος».
Η λύση αυτή εξετάζεται αν αποτύχουν οι διαπραγματεύσεις με την κινεζική Shenzhen Airport ΕΝΑ και το επενδυτικό κεφάλαιο Friedmann Pacific Asset Management, που φέρονται ότι ενδιαφέρονται για το «Ελ. Βενιζέλος».
Σε αυτήν την περίπτωση το ΤΑΙΠΕΔ προτίθεται να προχωρήσει σε συνεννόηση με το καναδικό ασφαλιστικό ταμείο PSP, το οποίο εξαγόρασε το μερίδιο της Hochtief για την επέκταση για 20 χρόνια της σύμβασης διαχείρισης του αεροδρομίου, που λήγει το 2026.
Στη συνέχεια θα υπάρξει νέα διαπραγμάτευση για το ενδεχόμενο να αγοράσει το καναδικό Ταμείο επιπλέον ποσοστό από την εταιρεία του αεροδρομίου.
Ανεξάρτητα από τις διαπραγματεύσεις αυτές και ανάλογα με την πορεία των υπόλοιπων αποκρατικοποιήσεων, εξετάζεται η τιτλοποίηση μελλοντικών εσόδων της εταιρείας διαχείρισης που κατέχεται σε ποσοστό 55% από το ελληνικό Δημόσιο. Στην περίπτωση του αεροδρομίου η προείσπραξη είναι σαφώς ευκολότερη, αφού η εταιρεία του «Ελευθέριος Βενιζέλος» είναι σταθερά κερδοφόρα από την ίδρυσή της.
naftemporiki.gr